Tudástár? Közhelytár, inkább! Semmi mágia nincs ebben, józan ésszel végig lehet gondolni és kiszámolni. Tehát: mennyi ér? Annyit, amennyiért el lehet adni. Ne is eladási árban gondolkodjunk, mert eladás előtt szükségünk lesz érdeklődőkre. Az érdeklődők pedig nem buta emberek. Vagy ha buták is, véges anyagi eszközök állnak rendelkezésükre. Azaz nem fognak semmi olyasmit megnézni ami jóval drágább a piacon lévő többi ajánlatnál. Valójában léteznek csodák, mindenki döntse el magában hogy a csodára számít-e vagy tényleg el akarja adni a lakását. Ha az első utat választjuk, ne legyünk kicsinyesek. Egészen nyugodtan árazzuk 50-100%-kal a piaci árak fölé a lakásunkat. Merjünk nagyot álmodni! Vannak csodák. Ha viszont el akarjuk adni, foglalkozzunk kicsit komolyabban az ármeghatározással.

Első lépés: Lássuk be, az ingatlanok árának mértékegysége nem a Ft, hanem a Ft/m2. Mostantól gondolkodjunk így, mint ahogy én is erről fogok beszélni.

Második lépés: A lakás fő tulajdonságait kell összegyűjtenünk. Ha valaki megnyitja a nagy hirdetési portálok bármelyikét, láthatja hogy mi alapján lehet keresni. No, ezek az ingatlan tulajdonságai. A teljesség igénye nélkül egy rövid felsorolás:

Elhelyezkedés, ház jellege és állapota, emelet, lift, méret (a hivatalos, nem pedig a szerintem-kicsit-nagyobb vagy a de-a-galériát-is-számoljuk!!), szobaszám, állapot, kilátás (udvari/utcai/panorámás).

Harmadik lépés: a lakásunkat már ismerjük, ideje hasonlóakat keresni. Ó, nem véletlenül kezdtem az elhelyezkedéssel, talán evidens de ez a legfontosabb. Tehát legelső szűrőszempontunk az, hogy a környéken lévő ingatlanokhoz hasonlítsunk. Ha a mi utcánkban nincs elég összehasonlítási alap, nyugodtan keresgéljünk a környező, hasonló jellegű (forgalom, hangulat, miegymás) utcák ajánlatai között is. De ezzel bánjunk finoman, könnyen becsaphatjuk saját magunkat.

Negyedik lépés (és egyben utolsó is, meguntam a számozást): Szűkítsük a találatokat! A második fontos szempont az emelet. Nagyjából a következő a szabály: Városias környezetben félszuterén és földszinti, félemeleti és második emeleti ingatlanok között éles ugrás van. Az első emeleti lakások egyfajta liberó szerepet töltenek be, áruk a belső kerületekben és zajos utak mentén a földszinti (kivéve ha udvariak, mert akkor pont az emeleti), nyugodt, szép utcákban, zöldövezetben pedig az emeleti lakásokéhoz hasonlítanak. Nem akartam azt írni hogy konvergálnak, pedig valami ilyesmit tesznek. Második emelettől felfele, ha van lift, nagyjából lineáris az emelkedés (jut eszebe, talán egy DH-anyagot láttam egyszer ahol minden egyes jellemző pontos százalékkal volt behelyettesítve, mi növeli, mi csökkenti a lakás értékét, no, szerintem ez tipikusan a parasztvakítás magasiskolája, valójában pontos arányokat nem lehet megállapítani, trendeket is csak nehezen. Mindenesetre minél magasabban van a lakásunk, annál jobb.)

A fenti kettő a két legfontosabb tényező. A többivel majd a végén korrigálunk. (Még valami, mielött osztani kezdenénk: ún. polgári lakásnál válasszuk el az udvari és utcai lakásokat, egészen más árakon mozognak.) Tehát: a mienkhez hasonló lakások hirdetett árát osszuk el a méretével. Megkapjuk a négyzetméterárat. Pontosabban sok, a mienkhez hasonló lakás árát. Ezzel aztán lehet jót játszani. Statisztikusok előnyben! Rajzolhatunk belőlük egyenest, görbét, táblázatot, kismackót, bármit ami szívünknek kedves. Vagy egyszerűen átlagolhatjuk. (A blog tanfolyamjellegét kiteljesítve: átlagnak (született számtani átlag) azt hívjuk ha egy számsor összes tagját összeadjuk, majd a kapott összeget elosztjuk az összeadott tagok számával. 2 és 4 esetén pl. 3)

Kapunk egy számot (a görbékrők majd máskor, bár nekem az a kedvencem), amivel beszorozzuk a lakásunk méretét (még mindig a hivatalosat!) és kijön egy összeg. Ezt aztán csiszolgathatjuk még, összehasonlítva a mi lakásunk tulajdonságait a többi hirdetett lakáséval. Az elején kihagytam, de szintén jó tudni hogy a lakások ára (Ft/nm) a méret növekedtével csökken. Tehát érdemes hasonló kategóriájú lakásokhoz hasonlítani a sajátunkat.

No, levezetésként pár fontos megjegyzés: az erkély mindig jó, terasz szintén. Nem rakjuk bele az árba, fél nm-rel sem, hanem a végén korrigálunk vele picit. A panoráma hasonlóan működik. Ha nekünk van akkor általában az utca többi hasonló lakásában is, tehát a kapott árakba már bele van kalkulálva. Ha az egész utcában csak nekünk van panorámás lakásunk, nyugodtan hasonlítsuk más, hasonló jellegű, panorámás utcához a mienket. Senki sem fog megsértődni. A lakás állapotára nézve három fő kategóriát (sok-sok alkategóriával) tudunk megkülönböztetni:
Felújított/újszerű (ezen belül kb. az alapján tudjuk megítélni a saját és mások lakását hogy a burkolatok kiválasztásakor az akciósat, az átlagosat, a jót vagy a luxust választották)
Költözhető (hogy kell-e festeni vagy nem az mindegy, az új lakó úgy is fog)
Felújítandó (no, itt aztán vannak alkategóriák, a nagyobb értékcsökkentő tényező a kőművesmunkát, nyílászárócserét, gépészet-korszerűsítést igénylő felújítások, a burkolást direkt hagytam ki, felújítandó lakásnál már-már követelmény hogy teljesen újra kelljen burkolni.)

Ha mindezt kiszámoltuk és van egy árunk, már kezdhetünk is hirdetni. Ez az ár két dolog nem lesz: egyrészt pontos, másrészt meg végleges. Pontos árat nehéz számolni, már-már lehetetlen, a lakótelepiek jártak ebből a szempontból a legjobban, ott általában 100eFt-os pontossággal be lehet lőni az árakat. És sajnos végleges sem lesz, mielőtt feladjuk az első hirdetést, vonjunk ki belőle 5-10%-ot, (alku, ügynökség) és gondoljuk meg hogy így, ezzel a bevétellel el tudjuk-e érni az áhított célt. Mert gondolom van egy cél ami miatt meg szeretnénk válni az ingatlantól, nem?

Mily sok szó, mégis mily kevés információ... Majd szépen lassan megpróbálok kisebb volumenű témakkal jelentkezni, célratörőbben, informatívabban, addig pedig kitartást, jó kommentelést!