Áron alul eladó!

Itten e: urbanista.blog.hu, kommentek (és persze máshol is). Node miért? Nem mintha újdonság lenne. A különböző, ingatlanosokkal kapcsolatos fórumokon két féle hozzászólás van: az ingatlanosoké és azoké akik utálják az ingatlanosokat.

A hozzászólások tartalmával jellemzően egyetértek, az ingatlanos szakma elismertsége a föld alatt van, ezért a normális ingatlanos ritka mint a fehér holló, hisz ki akar ilyen szégyenletes munkát végezni? Naná hogy senki akinek van más esélye is. Ettől gyenge lesz a színvonal, amitől csökken az elismertség. Ez egy öngerjesztő folyamat és semmi kedvem azt vizsgálni hogy a spirál hol kezdődött, a rossz megítélés volt-e előbb vagy a rossz ingatlanos (felteszem, az utóbbi).

Az állandóan felhántorgatott szinte mindig ugyanazok, olyan mintha mindig ugyanazok az emberek írnának más-más nick alatt. Rövid, áttekintő felsorolás:

1, "Azintarnetkorábanfeleslegesa-ttattaa-ra-ttaatttaaaaaa ésígytovább, korábban kifejtettem.

2, Információ visszatartás: Jellemzően családi házat keresők jönnek elő vele, a helyszíni megtekintés előtt szinte semmit sem tudnak még a ház elhelyezkedéséről sem. Ez egy tökéletesen helytálló érv és sajnos középtávon sem látom hogy hogyan lehetne jobban csinálni. Pontosabban látom: a kizárólagos szerződéssel hirdetett házakról minden információt közzé lehetne tenni és nem kéne attól tartani hogy az ügyfél nem jön el a találkozóra mert már kicsit korábban elment oda és vagy nem tetszik neki, vagy pont hogy nagyon is de az értékesítői díjat inkább megtartaná. (Volt olyan ügyfél aki az alapján vásárolt hogy melyik lakásnál tudta valahogy megkerülni az ingatlanost. Ez volt a fő - ha nem egyetlen - szempont a döntésénél.)

3, Semmi munkával rengeteg pénzt keres: Egyrészt más munkáját nehéz megítélni, tény hogy nem hasonlítható össze a kőfejtéssel, de nem csak abból áll amit a sikeres tranzakció vevője lát belőle. A pénz pedig nem az értékesítőnek megy, iroda és adók levonása után kb. 10-20% marad nála, ebből le lehet vonni a költségeket (az el nem adott lakásokhoz kapcsolódó munkának is van költsége, persze). Én nagyon kevés olyan ingatlanost láttam (értsd: 2-3) aki hosszú távon (ingatlanosnál 2-3 év) jól keresett volna.

Nos, hirtelen ez a három az az érv ami már eléggé unalmas. Nem azt mondom hogy nem igaz, de unalmas. Egyszer lesz egy kis időm mindháromra megszerkesztem az ultimate ellenérvet és nyugodtan hátradőlök. Amíg ez az idő el nem jön, legyetek kedvesek bővíteni az "ezért utáljuk az ingatlanosokat" listát!

Baj van, ugye, azt mondják. Talán jár erre pár ingatlantulajdonos, költöznének, miegymás. Lássuk, milyen hatásai lehetnek lakás adás-vételkor a folyamatok az átlagemberre. Induljunk ki abból hogy van egy piac. Kereslet, kínálat. Volt már róla szó hogy eddig hogyan alakultak a lakásárak mifelénk. Akkor még nem tudtam hogy mi lesz pár hét múlva. Ugye ez a dolog nagyrészt annak köszönhető hogy bitang hitelezés folyt a vízen túl. Kis hazánkban 70% fölé nem nagyon ment (múlt hétig, azóta még kevesebb) a banki finanszírozás, magyarán 30% önrésszel rendelkezni kellett ha saját nevünkön akartuk tudni az ingatlant (lízing máshogy működik). Valamikor tavasszal-nyáron hallottam először hogy odaát nem 70, nem is 80, hanem egyenesen 110% a maximális finanszírozás. Ráböksz egy ingatlanra, tied lesz, plusz cash-t is kapsz. És persze fizeted a részleteket. 20-30 évig. Miért ér meg egy banknak 110 Ft hitelt adni valamire, ha biztosítékként csak 100 Ft áll a másik oldalon? A válasz egyrészt a futamidőben, másrészt az évszázad egyik méretes fazsságában rejlik. A nyakkendős urak ránéztek a számokra és azt látták hogy hogy az ingatlanok ára rövid- közép- és hosszútávon konstans nő. Magyarán a fedezet rövid időn belül utoléri a hitelt. Csaképp közbejött az hogy mégse.

Végre valami értelmes is történik a világban. A portfolio.hu elemzését közölte le az index, egy olyan elemzést ami jóval informatívabb és tárgyilagosabb mint az előző volt. Boldog vagyok. A cikk alapállítása hogy robbanhatnak a lakásárak (ami igaz) de nem fognak (szintén igaz). Rengeteg érdekességet tudhat meg belőle a laikus érdeklődő, a szakmabeliek pedig rendszerezhezik információmorzsáikat segítségével, sőt, kapnak két szép ábrát is. Mondjuk az első kétes értékű, a folyamatokat nagyjából mutatja, viszont érdemes az emelkedéséből levenni egy kicsit, az idők során a magasabb minőségű lakások térhódításával erősebben húzták fel az átlagárakat mint amennyire egy adott kondíciójú lakás ára emelkedett. A második táblázat viszont gyönyörű. a forint/deviza ingatlan/egyéb hitelek arányát mutatja, 1990-től 2008-ig. Persze, portfolio, naná hogy pénzügyi szempont, de a '98-as árrobbanásban hatalmas szerepet játszottak a különböző államilag támogatott és devizahitelek megjelenése. Nagyon érdekes. Tessék megnézni! Ott, fent, a linknél!

Rövid leszek, néhany dolog:

Az egyik első kommentben meg lett mondva mások által hogy én ezt azért csinálom hogy ügyfeleket toborozzak. Ekkor jöttem rá hogy tényleg megeshet ilyesmi. Hogy valaki megkeres. És mivel akkor épp be akartam fejezni az értékesítést, ki is találtam hogy melyik, hozzám hasonlóan lelkiismeretes kollegámnak fogom átadni az ilyen érdeklődőket. Nos, megvan az első érdeklődőm, egy vásárló, az ő sorsát figyelemmel fogjuk kísérni és a fontosabb lépésekről be is számolok, persze név nélkül/nevet megváltoztatva. Egyelőre annyi történt hogy írt egy megkereső e-mailt amire én válaszoltam. Vásárolni szeretne, ahhoz meg nem kell ingatlanosnak lenni hogy segíthessek neki.

Még valami: sohasem szerettem az iPodot. Nyerni sem szoktam. (Kivéve pár hete, mikor sikerült egy szponzorált bézbólsapkát közjegyző jelenlétében nekem ítélni, azóta is küldik.) Ettől függetlenül szept. 30.-ig kint lesz az expressz-reklám bal (jobb, uram, jobb!) oldalon legfelül. Ha nyerek, kisorsolom a kommentezők között. Jó, mi?

Még valami, az előző posztom kísérőképe kicsit nagy lett, de nincs kedvem szöszölni vele, talán majd később.

Igen, ez a legfontosabb kérdés. Csak a saját időnket pazaroljuk ha ennek eldöntése előtt kezdjük el hirdetni ingatlanunkat. Ha feladjuk a hirdetést horrorisztikusan magas áron még azelőtt hogy gondolatban véglegesen megszabadultunk volna az ingatlanunktól, szinte biztos hogy rosszul jövünk ki belőle, még akkor is rossz érzéseink lesznek az eladás után ha esetleg valami extramák folytán sikerült a piaci ár felett megválnunk tőle. A helyes (általam és sok felebarátom által helyesnek tartott) módszer a következő: Először jelenjen meg az igény. Én pl. most egy egyszobás lakásban lakom barátnőmmel és nem férnek el a ruháink, szekrénynek pedig több hely nincs. Nagyobb lakás kell, no. Ez már egy jó ok. Nos, itt el kell kezdenünk gondolkodni, 6-10 éves távlatban, méghozzá. Számolni kell azzal hogy jelenlegi ingatlanunk eladása el fog tartani egy darabig (nyugodtan számolhatunk 6-12 hónapot a piac ciklikussága és a sürgető tényezők hiánya miatt. (Esetlegesen magasabb árat tudunk elérni? Tulajdonosként én is így kezdem az értékesítést.)) Hozzá kell számolni hogy ha új ingatlant vásárolunk, nem olyat szeretnénk ami csak további 1-2 évig szolgál ki minket, tíz évre előregondolkodva pedig kalkulálni kell azokkal a változásokkal is, amivel eddig nem (házasság, gyerekek, stb.) Tehát tudjuk hogy mink van és tisztázzuk hogy mit szeretnénk. Persze ez csak egy ok, lehet más is.

Íme a tudás, olvassátok:

Az index Túlárazzák a használt lakásokat című, csodálatosan mély elemzésében (tulajdonképp nem is az övék, DH-anyag alapján írták) megtudhatunk mindent a budapesti lakáspiacról. Mindent, amit már eddig is tudtunk. Mert ugyanezt a cikket leközölhették volna két hónapja ugyanúgy mint tavaly vagy tavalyelőtt. Még a számok is maradhattak volna (kivéve talán az újépítéses részt, ahhoz nem értek, nem is akarok érteni). Gyanítom le is közölték már ezt a cikket nem egyszer. Csodálatos örökigazságok tárháza ugyanis. Én pedig komolyan feltételeztem hogy az ármeghatározós posztom nem fogja megütni a leközölhetőség szintjét, erre jön az index és bebizonyítja, az interneten minden lehetséges. A DH-nak meg üzenem hogy ha komolyan elemezni akar, elemezze ki ezt: Éveken keresztül rengeteg 1+1 ill. 2 szobás ún. csúszózsalus lakást lehetett találni a II.-XII. kerületben 20 MFt alatt, sőt, olykor 17-18 MFt-ért is. No, ezek a lakások pár hónapja szőrén-szálán eltűntek a piacról. És mégis, ezt most hogy? Miért? Kinek jó ez? Nekem pl. nem, mert ezekre a lakásokra mindig volt egy stabil felvevőpiac, jellemzően 25-35 éves jócsajok formájában. Most meg... Pedig mennyi örömöm volt nekem azokban a mutatásokban!

Visszatérő elem a közvetítőellenes  kommentelők érvei között (nem csak nálam, máshol is) hogy az internet korában egy értelmes tulajdonos számára gyakorlatilag felesleges közvetítőt megbízni az eladással, hisz szerintük ugyanazt a tulajdonos is képes megtenni amit az ingatlanos megtesz. Induljunk ki abból hogy igazuk van. Tételezzük fel hogy a közvetítőnek csak egy szerepe van: kapcsolatot létesíteni a termék és a vevő között.

Hogy egy pontatlan idézettel fejezzem ki magam: jó pénzért nem tartunk vissza információt.

Tudástár? Közhelytár, inkább! Semmi mágia nincs ebben, józan ésszel végig lehet gondolni és kiszámolni. Tehát: mennyi ér? Annyit, amennyiért el lehet adni. Ne is eladási árban gondolkodjunk, mert eladás előtt szükségünk lesz érdeklődőkre. Az érdeklődők pedig nem buta emberek. Vagy ha buták is, véges anyagi eszközök állnak rendelkezésükre. Azaz nem fognak semmi olyasmit megnézni ami jóval drágább a piacon lévő többi ajánlatnál. Valójában léteznek csodák, mindenki döntse el magában hogy a csodára számít-e vagy tényleg el akarja adni a lakását. Ha az első utat választjuk, ne legyünk kicsinyesek. Egészen nyugodtan árazzuk 50-100%-kal a piaci árak fölé a lakásunkat. Merjünk nagyot álmodni! Vannak csodák. Ha viszont el akarjuk adni, foglalkozzunk kicsit komolyabban az ármeghatározással.

No igen, mégis mit? Sokak szerint egész nap mereszti a seggét, néha felhív embereket akik egyáltalán nem akarnak vele beszélni, néha megmutat egy lakást amit egyébként a tulajdonos is meg tudna mutatni, aztán ha mindkét felet átverte, mehet a szerződésre ahol felmarkol annyi pénzt amennyit senki más nem keres. Jó munka, mi? Gyertek ti is ingatlanosnak! Semmi munka, sok pénz! Kiváló ajánlat, nem? És mégis, valahogy nem hemzsegnek a friss jelentkezők. Miért? Mert "ingatlanozni" gáz. Társadalmi megítélésünk talán a listás parlamenti képviselőkéhez mérhető, az Urbanistán egy kommentelő a taxisokhoz hasonlított minket, de szerintem a taxizás jóval magasabb státusz. Ahhoz kell némi tudás. Az ismeretterjesztésen kívül azt is a blog céljául tűztem ki hogy megpróbáljam minél szélesebben bemutatni az értékesítők tevékenységét, megmutatni hogy mi is dolgozunk annyit mint bárki más, nekünk is tanulnunk kell és sajnos mi sem keresünk többet.

Lássuk hát mit csinálunk (vagy kéne csinálnunk):

Éjszaka írok valami okosat, tán valami hogyan-válasszunk-értékesítőt-dolgot, de az is lehet hogy nem. Mindenesetre szombat reggel elindul az ingatlanos-blog. Hajrá én!