Végre valami értelmes is történik a világban. A portfolio.hu elemzését közölte le az index, egy olyan elemzést ami jóval informatívabb és tárgyilagosabb mint az előző volt. Boldog vagyok. A cikk alapállítása hogy robbanhatnak a lakásárak (ami igaz) de nem fognak (szintén igaz). Rengeteg érdekességet tudhat meg belőle a laikus érdeklődő, a szakmabeliek pedig rendszerezhezik információmorzsáikat segítségével, sőt, kapnak két szép ábrát is. Mondjuk az első kétes értékű, a folyamatokat nagyjából mutatja, viszont érdemes az emelkedéséből levenni egy kicsit, az idők során a magasabb minőségű lakások térhódításával erősebben húzták fel az átlagárakat mint amennyire egy adott kondíciójú lakás ára emelkedett. A második táblázat viszont gyönyörű. a forint/deviza ingatlan/egyéb hitelek arányát mutatja, 1990-től 2008-ig. Persze, portfolio, naná hogy pénzügyi szempont, de a '98-as árrobbanásban hatalmas szerepet játszottak a különböző államilag támogatott és devizahitelek megjelenése. Nagyon érdekes. Tessék megnézni! Ott, fent, a linknél!
Nézzük meg, mi történt 1998 és 2003 között, mitől növekedtek a lakásárak:
Volt igény. A fiatalok el akartak költözni a szüleiktől. Az állam jó fej akart lenni (és volt egy, a belső fogyasztásra épülő gazdasági programjuk) és támogatást adott. Ráadásul célegyenesbe ért az Uniós csatlakozás, jöttek a nyugatiak hogy jól megszedjék magukat. Mindenki vásárolt. Akinek volt önrésze. Felvették a hitelt 15-20 évre, gondolták addig kiadják és a bérleti díjból fizetni is tudják a törlesztőrészletet. Ezzel szemben a nyugatiak úgy gondolták hogy a spórolt pénzüket budapesti ingatlanra költik, bennehagyják 10-15 évig, addig pedig kiadják. Tehát volt egy halom új piaci belépő, egytől egyig a vevői oldalon, és mindannyian rendelkeztek a szükséges forrással (saját vagy hitel). Tehát vásároltak. Mentek is fel az árak, bizony. Méghozzá drámaian, egy átlagos lakás értéke 2-3 éven belül megduplázódott. Az azért kemény.
És akkor eljött a pillanat. Vagy inkább három tényező. Egyrészt a nyugatiak továbbmentek délre és keletre mert ott is célegyenesbe értek dolgok. Itthon ugyanakkor rengeteg kiadó lakás volt (és van) a piacon, ami lefelé vitte az árakat. Az ingatlanárak viszont az egekben voltak. Így a hazai ifjú spekulánsoknak már messze nem érte meg kiadásra lakást venni mert már nem lehetett (és lehet) a hitelt a bérleti díjból fedezni. Tehát most pont az ellenkezőjét tapasztaljuk minr 5-10 évvel ezelőtt. Jelenleg pénzügyileg jobban megéri bérelni (vagy anyunál lakni, az még jobban) mint vásárolni. Külföldiből meg most nem jön több.
A piac beállt, vevői oldalon. Pontosabban normalizálódott. És szerencsés az az 5-10 évvel ezelőtti vásárló aki az elmúlt években "megcsinálta magát" annyira hogy ne jelentsen neki gondot a bérleti díjat pártízezer forinttal kiegészíteni. Aki nem, az bizony most bajban van. El kell adnia a lakását. Ez megy már pár éve. Nem elég hogy csökkent a kereslet, még a kínálat is nőtt. Így az árak nem emelkednek hanem stagnálnak. Néhány helyen csökkennek, néhány helyen nőnek. És ezen nem fog változtatni az esetleges bátortalan befektetők megjelenése mert az ingatlanalapok nem használt lakásban hanem újépítésű projektekben gondolkodnak. Tehát, aki most bajban van, annak kitartást kívánok, ne feledjék: az ingatlan csak része a portfóliójának, nem más mint vagyontárgy, értéke ugyanúgy változik mint bármi másé. Mint egy hatalmas, lassú hullámvasút. Unalmasabb mint a tőzsde és lassabban lehet szabadulni tőle, viszont megvan az az előnye hogy lehet bele tévét meg ágyat tenni.
Utolsó kommentek